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Die kurze Antwort
Bei einer Prolongation verlängern Sie Ihr Baudarlehen bei der bisherigen Bank, das ist bequem, aber nicht automatisch günstig. Bei einer Umschuldung wechseln Sie zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, aber mit neuer Prüfung und Kosten für die Übertragung der Grundschuld. Welcher Weg besser ist, zeigt nur ein Vergleich, idealerweise 6 bis 12 Monate vor Ablauf.
Stand: 1. November 2026
Heiko Georg ist zertifizierter Fachberater Baufinanzierung (Frankfurt School of Finance & Management) in Schwanewede bei Bremen und begleitet seit über 35 Jahren Eigentümer in ganz Deutschland bei ihrer Anschlussfinanzierung, bankenübergreifend und auf Wunsch mit Beratung bei Ihnen zu Hause.
Bei einer Prolongation bietet Ihnen Ihre bisherige Bank einen neuen Zinssatz für die Restschuld an. Das ist bequem: meist keine neue Bonitätsprüfung, keine Notartermine, oft genügt eine Unterschrift. Der Haken: Das Angebot kommt häufig erst kurz vor Ablauf, und die Bank weiß, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit unterschreiben. Deshalb ist es nicht automatisch das günstigste.
Bei einer Umschuldung löst eine neue Bank Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung ab. Zu diesem Termin ist der Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Die neue Bank prüft Ihre Unterlagen wie bei einer neuen Finanzierung, und die Grundschuld wird über Notar und Grundbuch an sie übertragen. Dafür fallen Kosten an, die wir beim Vergleich immer mit einrechnen.
| Prolongation | Umschuldung | |
|---|---|---|
| Bank | bleibt dieselbe | neue Bank |
| Bonitätsprüfung | meist keine | ja, mit Unterlagen |
| Notar und Grundbuch | nicht nötig | nötig, mit Kosten |
| Zeitbedarf | gering | einige Wochen, daher früh beginnen |
| Auswahl | ein Angebot | Angebote vieler Banken |
Holen Sie das Angebot Ihrer Bank ein und lassen Sie es mit den Angeboten anderer Banken vergleichen, bevor Sie unterschreiben. Ist Ihre Bank konkurrenzfähig, bleiben Sie einfach dort. Oft verbessert eine Bank ihr Angebot auch, wenn sie merkt, dass Sie vergleichen. Wichtig ist nur, dass Sie früh genug anfangen, damit für eine Umschuldung noch Zeit bleibt.
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Nein. Manchmal ist das Angebot der eigenen Bank konkurrenzfähig. Das zeigt aber erst ein Vergleich mit anderen Banken.
Ja, für die Übertragung der Grundschuld an die neue Bank sind Notar und Grundbuchamt nötig. Die Kosten dafür werden beim Vergleich mit eingerechnet.
Rechnen Sie mit einigen Wochen für Unterlagen, Prüfung und Grundschuldübertragung. Deshalb sollten Sie 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung anfangen.
Nicht, wenn Sie zum Ende der Zinsbindung wechseln oder Ihr Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren nutzen. Nur wer mitten in einer laufenden Zinsbindung vorzeitig aussteigt, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Oft ja. Die neue Bank prüft dann die gesamte Summe. Ob und zu welchen Bedingungen das möglich ist, klären wir im Gespräch.
Nach einem kurzen Telefonat komme ich gerne zu Ihnen nach Hause, deutschlandweit. Bringen Sie einfach Ihren aktuellen Darlehensvertrag und, falls schon vorhanden, das Angebot Ihrer Bank mit an den Tisch. Für Sie entstehen keine Kosten, meine Vergütung zahlt die Bank.
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