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Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen: das Sonderkündigungsrecht

Die kurze Antwort

Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren vereinbart, dürfen Sie Ihr Baudarlehen trotzdem 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. So steht es in § 489 BGB. Das lohnt sich vor allem, wenn Ihr alter Zins deutlich über dem heutigen Angebot liegt.

Stand: 1. November 2026

Heiko Georg ist zertifizierter Fachberater Baufinanzierung (Frankfurt School of Finance & Management) in Schwanewede bei Bremen und begleitet seit über 35 Jahren Eigentümer in ganz Deutschland bei ihrer Anschlussfinanzierung, bankenübergreifend und auf Wunsch mit Beratung bei Ihnen zu Hause.

Was das Gesetz regelt

§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB gibt Ihnen als Darlehensnehmer ein Kündigungsrecht: 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung Ihres Darlehens dürfen Sie es mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Das gilt auch dann, wenn Sie eine längere Zinsbindung vereinbart haben, zum Beispiel 15 oder 20 Jahre. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank dafür nicht verlangen. Das Recht steht nur Ihnen zu, die Bank selbst kann sich darauf nicht berufen.

Ab wann die 10 Jahre zählen

• Erstfinanzierung: ab dem Tag der vollständigen Auszahlung.
• Neue Vereinbarung später: Wurde nach der Auszahlung ein neuer Zinssatz oder eine neue Laufzeit vereinbart, etwa bei einer Prolongation, beginnen die 10 Jahre ab dieser Vereinbarung neu.
• Forward-Darlehen: Hier zählt nach verbreiteter Auffassung der Tag des Vertragsabschlusses. Im Zweifel prüfen wir das anhand Ihres Vertrags.

Wann sich die Kündigung lohnt

Das Sonderkündigungsrecht ist vor allem dann wertvoll, wenn Sie vor vielen Jahren zu deutlich höheren Zinsen abgeschlossen haben als heute angeboten werden. Dann kann ein Wechsel zu einer anderen Bank Ihre Rate spürbar senken. Es lohnt sich auch, wenn Sie das Darlehen ganz zurückzahlen möchten, etwa nach einem Erbe oder dem Verkauf einer anderen Immobilie.

So gehen Sie vor

• Datum der vollständigen Auszahlung oder der letzten Zinsvereinbarung im Vertrag nachsehen.
• Vor der Kündigung die neue Finanzierung sichern, damit die Restschuld zum Kündigungstermin abgelöst werden kann.
• Die Kündigung schriftlich und fristgerecht an die Bank schicken.

Wichtig: Kündigen Sie erst, wenn die neue Finanzierung zugesagt ist. Sonst wird die Restschuld fällig, ohne dass eine Anschlusslösung bereitsteht. Gern übernehme ich die Abstimmung zwischen alter und neuer Bank.

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Hinweis: Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.